Le taux de rentabilité interne du projet permet de déterminer à quel point il est souhaitable ou non d’entreprendre un investissement : plus il est élevé, plus il est intéressant de lancer le projet.
Vous êtes vous déjà posé la question du T.R.I avant d’investir ? dans un appartement ? dans un produit d’épargne ? Non ? Vous devriez !!
Le taux de rendement interne est un taux qui prend en compte les flux de trésorerie générés par un investissement sur une période donnée, ainsi que la valeur de revente finale de cet investissement. Le TRI mesure donc la rentabilité réelle d’un investissement en prenant en compte le temps et les montants investis. Il est souvent utilisé pour comparer des investissements à long terme, tels que des projets immobiliers ou des investissements dans des entreprises.
Si vous allez sur internet pour comprendre le TRI, vous trouverez beaucoup d’articles décrivant dans le détail le calcul mathématique. Je vous propose de passer à l’application du concept.
Pour illustrer ce calcul de TRI, voici quelques exemples qui parleront à tous :
Produit de placement financier
Je place mon argent sur un contrat à terme, ou une assurance vie pilotée. Ici un livret A à 3% net d’impôts. Cela génère des intérêts tous les ans et à la sortie on récupère son capital.
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A noter que le taux du livret A est de 3% mais pourrait changer dans le futur et que d’autre part, l’investissement est limité à 22 950 eur en 2024. C’est mieux que rien, mais ca couvre a peine l’inflation.
Investissement immobilier
Il faut calculer les flux de trésoreries annuels, à la manière de ce tableau ci-dessous.
Vous pourrez ensuite reporter les flux ( colonne de droite ) et utiliser la formule Excel ou directement le simulateur de l’ANIL qui donne un TRI de 16% pour un investissement que j’ai réalisé en 2010 sur une durée de 15 ans en prenant l’hypothèse d’une revente en 2025.
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Aujourd’hui, les prix de l’immobilier sont encore élevés, les taux d’intérêts sont plus élevés que par le passé et donc les charges d’intérêts seront plus élevées dans vos flux de trésorerie et les espérances de revente ne vous feront probablement pas réaliser de grosses plus values, et donc un TRI envisageable actuellement dans l’immobilier en France beaucoup plus faible. C’est une question de cycles. Il y a toujours de bonnes affaires mais elles sont plus dures à trouver ou il faut trouver des business model différents, comme la division d’appartements ou la colocation, ou la location courte durée.
Vous voulez simuler un TRI sur un investissement que vous avez déjà fait ou que vous voudriez faire, utilisez ce simulateur de l’ANIL, très bien fait.
Investissement en Private Equity
Vous pouvez vous associer à des repreneurs d’entreprise en tant qu’investisseur privé, c’est ce que l’on appelle du « private equity » .
Il y a des risques, mais si vous connaissez l’entrepreneur et que vous avez confiance en ses capacités, que vous avez confiance dans le business model de l’entreprise dans laquelle vous Co investissez, cela peut être intéressant.
Pas d’intermédiaire pour vous diminuer la performance. Un entrepreneur qui a pris des risques et croit en son projet « qui ne peut pas vous la faire a l’envers » puisque lui-même a investi ses propres économies.
Voici un calcul de TRI typique sur un business plan central présenté aux banques : un investisseur privé peut espérer un TRI de 15%.
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Vous voulez approfondir vos connaissances sur le TRI et devenir une bête de mathématiques, c’est par ici : article WIKIPEDIA
Dans le prochain numéro, je vous ferai un point d’avancée.
A bientôt,
Simon BUFFRY
+33 642916153
Simon.buffry@outlook.fr